本案例相关裁决、总结和建议由廊坊仲裁委员会仲裁员苗曲先生（本案独任仲裁员）供稿；基于仲裁案件的保密性，本文对案件信息进行了脱敏处理。
——A酒店管理有限公司与自然人B之间房屋租赁合同争议仲裁案2020年12月20日，申请人A酒店管理有限公司（以下称申请人）将位于甲地的场地及房屋租赁给被申请人B（以下称被申请人）使用，合同约定租赁期限1年，于2021年12月20日到期，同时合同对租金、双方权利义务等内容进行了约定。2021年4月10日，申请人将位于乙地的场地及房屋租赁给被申请人使用，合同约定租赁期限1年，于2022年4月9日到期，同时合同对租金、双方权利义务等内容进行了约定。申请人按照双方分别于2020年12月20日签订的《房屋租赁合同》（以下称“本案合同一”）及2021年4月10日签订的《房屋租赁合同》（以下称“本案合同二”）的约定将租赁物交付给被申请人。租赁合同到期后，申请人与被申请人就两处租赁场地均未达成续租协议。申请人自合同到期后一直通过电话、向被申请人租赁房屋处张贴通知、发律师函等方式通知被申请人场地及房屋已经到期，要求其腾退两处场地及房屋、恢复原状，但被申请人一直置之不理，既没有与申请人洽谈续租事宜也不进行腾退、恢复原状，从合同到期日后直至今日仍在无偿的占用租赁场地及房屋。被申请人拒不将租赁场地及房屋交还给申请人的行为，已严重损害申请人利益。1.裁决被申请人将2020年12月20日租赁的租赁场地、房屋恢复原状，向申请人退还租赁场地、房屋，并支付申请人自2021年12月20日起至实际搬离日期间的占地使用费（占地使用费以年租金15万元为标准，自2021年12月20日起计算至实际退还租赁物止，计算至2022年8月1日的占地使用费金额为92054元）；2.裁决被申请人将2021年4月10日租赁的租赁场地、房屋恢复原状，向申请人退还租赁场地、房屋，并支付申请人自2022年4月10日起至实际搬离日期间的占地使用费（占地使用费以年租金10万元为标准，自2022年4月10日起计算至实际退还租赁物止，计算至2022年8月1日的占地使用费金额为30959元）；3.裁决被申请人承担本案仲裁费用、律师费9000元。申请人对其仲裁请求中的恢复原状部分明确为，被申请人拆除其自建房屋；对其仲裁请求中的占地使用费明确为占有使用费。申请人所诉与事实不符，其主张没有事实及法律依据，请仲裁庭依法驳回申请人的仲裁请求。1.申请人与被申请人所签订的房屋租赁合同到期后，被申请人已与申请人签订了房屋续租合同，只是在续租合同履行过程中，被申请人所租赁房屋的用电被申请人切断，被申请人要求申请人恢复用电过程中产生分歧，但被申请人一直在与申请人协商过程中，申请人也承诺要给被申请人恢复用电，被申请人分期支付房屋租金。因此，房屋续租合同在履行过程中，而非申请人所称被申请人置之不理，双方未就续签达成协议。申请人仲裁所提交的两份房屋租赁合同交费日期分别为2020年12月23日、2021年4月11日，该两份房屋租赁合同已履行完毕，已终止。2.被申请人租赁申请人的房屋是长期租赁使用，投入了大量的资金，对地面进行了硬化，建设了厂房，在此期间，因申请人内部管控，要求租赁合同一年一签，被申请人也理解，也是配合的，但是在近两三年全国疫情频发，商户生存艰难的情况下，申请人却在原合同到期后，大幅涨租金，而根据住房城乡建设部发布的建科〔2021〕63号《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》一、（四）确保住房租赁市场供需平稳，城市住房租金年度涨幅不超过5%。而申请人的租金涨幅却已达原租金的近5倍。在此情况下，被申请人也一直在与申请人协商续签事宜，最终达成一致意见，签订了续租协议。但申请人却在此情况下，步步紧逼，甚至以断电的非法方式，不给被申请人缓和余地。3.河北省人民政府办公厅印发关于应对新冠肺炎疫情影响加快服务业发展的工作方案和河北省2020年扩大消费十大专项行动实施方案的通知13．落实相关支持政策中鼓励支持国有企业、商务楼、商场、园区等对中小经营户减免和缓收租金。全国各大城市也都出台了相关政策，如《北京市人民政府办公厅关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响促进中小微企业持续健康发展的若干措施》（京政办发〔2020〕7号）精神，鼓励业主（房东）为租户减免租金。而申请人却在此社会背景下，非旦没有为租户减免租金，缓收租金，却步步紧逼，甚至歪曲事实，以仲裁的手段逼迫被申请人。4.申请人所出租的房产存在抵押，也存在大量的查封情况，且被申请人租赁场地后进行了大量的投资改造，道路硬化、厂房及房屋建设等，对租赁环境进行了优化，因此原租赁房产的市场价值根本达不到申请人所主张的15万元及10万元的市场价值。5.申请人系歪曲事实，恶意仲裁，因此而产生的仲裁费用、律师费应由申请人自行承担。（一）被申请人将2020年12月20日租赁的坐落在甲地的场地及房屋退还申请人，并将上述位置的自建房屋拆除，恢复房屋原状；被申请人以每年83220元为标准，向申请人支付自2021年12月20日起至实际搬离日期间的占有使用费；（二）被申请人将2021年4月10日租赁的坐落在乙地的场地及房屋退还申请人，并将上述位置的自建房屋拆除，恢复房屋原状；被申请人以每年62780元为标准，向申请人支付自2022年4月10日起至实际搬离日期间的占有使用费；（三）被申请人向申请人支付其为办理本案所支出的律师费7200元；（四）本案仲裁费9835.2元（已由申请人向本会全额预交），由申请人承担1967.04元，由被申请人承担7868.16元，被申请人直接向申请人支付代其垫付的仲裁费7868.16元。仲裁庭认为，本案合同一、本案合同二（以下合称“本案合同”）均系经双方当事人盖章、签字确认，形式合法，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，仲裁庭亦未发现其他可能导致本案合同无效的情形，且双方当事人均认可本案合同的真实性。故仲裁庭认定，本案合同系双方当事人真实意思表示，应认定为合法有效，对双方当事人具有约束力，可以作为本案审理的依据。根据本案证据材料和庭审情况，双方当事人对以下事实无争议，仲裁庭予以认定：被申请人租赁C公司坐落于甲乙两地的两处房屋及土地分别于2019年12月19日、2020年4月9日到期，其后C公司将该房屋及土地租赁给申请人使用，并同意申请人转租，因转租发生纠纷由申请人解决。2020年12月20日、2021年4月10日，申请人与被申请人分别签订本案合同一、本案合同二。本案合同一租赁面积为1180平方米，租金20000元；本案合同二租赁面积为2204平方米，租金15000元；本案合同第八条第1款均约定，“租赁期内乙方（即本案被申请人，仲裁庭注）要爱护甲方（即本案申请人，仲裁庭注）的房屋，不得造成损坏，不得在院内私搭乱建，并负责院内的清扫及防火安全。”被申请人就本案合同分别向申请人出具承诺书，承诺书共同载明“因租赁期内需要在场地内建设临时用房，为此本人承诺如因国家政策或不可抗力的因素以及贵单位拆迁或改造等行为导致合同提前解除或终止，本人一定按照贵单位通知时间要求，无条件将临时用房拆除清理，否则贵单位视为临时用房自愿放弃”。2021年12月19日，本案合同一履行期限届满；2022年4月9日，本案合同二履行期限届满。两合同履行期限届满后，被申请人继续占用租赁房屋及场地，双方协商续租事宜。被申请人在使用租赁房屋及场地期间进行了优化，自建了房屋。申请人称，双方没有签订书面的租赁合同。申请人在本案合同到期后，已采用书面通知的方式明确表示不再续租，被申请人虽抗辩称双方签订了新的合同并已经在履行，但并没有提交书面合同，也没有提交履行支付租金义务的证据。仅凭两份无法核实真实性且内容上并没有阐述双方已经签订新合同的聊天记录、通话记录，不能证明双方签订了续约合同。被申请人虽一直称双方达成了新的合同，但在收到通知及律师函后既没有找到公司签订书面合同，也没有支付租金，被申请人关于签订新合同的说辞明显不符合客观事实。 被申请人称，双方已经续签了两份租赁合同，租期一年，合同金额分别为60000元和86000元。被申请人已签字摁手印，被申请人要求加盖C公司印章，对方将合同拿走后并未交给被申请人，被申请人不清楚申请人是否盖章。被申请人已经提交证据，证实双方已经就续签事宜进行了充分的协商，确定了明确的租金金额，被申请人已经就双方洽商好的续签合同进行了签字。而且申请人也以其实际行动履行已经续签的租赁合同，向被申请人要租金，且同意被申请人分期支付，因此双方已经就涉案场地、房屋签订了续签合同。仲裁庭认为，综合本案双方当事人提交的租赁合同及被申请人的答辩意见，可知双方交易习惯为租赁合同一年一签。根据《中华人民共和国民法典》（以下简称“《民法典》”）第七百零七条之规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。”庭审中，申请人陈述称，没有签订过续租合同；被申请人陈述称，其已签字摁手印，要求加盖C公司印章，并不清楚续租合同申请人是否已经盖章。综合可见，双方当事人并未签订书面续租合同。《民法典》第四百九十条第二款规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定合同应当采用书面形式订立，当事人未采用书面形式但是一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。”本案中，申请人采用张贴通知、发律师函等方式已向被申请人明确表示不续签租赁合同。因此，被申请人实际占用租赁房屋及场地的状态不应视为申请人通过交付租赁物的方式履行了主要义务。相反，被申请人未提交其已支付续租租金凭证等证据，未能证明被申请人已履行主要义务，申请人已接受。故，仲裁庭认为双方当事人并未订立续租合同。另，被申请人主张，其提交的证据三即被申请人与C公司某领导的微信聊天截图，可证明被申请人与C公司某领导就涉案房产续租的问题进行协商，C公司已将租赁合同模板发给被申请人，被申请人就租赁合同与申请人进行协商的过程，后于2022年5月16日双方签订了合同，5月17日C公司某领导让被申请人将续签合同的租金交付过去。其提交的证据四即被申请人与陆某通话录音，可证明申请人与被申请人就涉案房屋的续租事宜已于2022年5月16日完成合同的签订，合同约定的租金是146000元，5月18日双方就租金缴纳及恢复用电问题进行协商，续租合同已在履行中，双方均以实际行动在履行续签的合同。关于被申请人提交的证据三，仲裁庭认为，该证据内容并未明确表明本案双方已就案涉房屋及场地签订续租合同。被申请人称其签订两份续租合同，金额分别为60000元和86000元。但证据三仅显示出一份租赁合同电子版，租赁面积仅与本案合同一租赁面积相同未包括本案合同二租赁面积，租金为146000元。综上可见，被申请人的当庭陈述与其证据三的内容存有矛盾之处。加之，被申请人亦未能提供其他佐证证明微信通讯对方身份，微信通讯对方与申请人之间是何种关系、是否具有与被申请人洽商续租事宜的权利等事宜。故，对证据三仲裁庭不予采信。关于被申请人提交的证据四，仲裁庭认为，该证据内容亦未明确表明双方已就案涉房屋及场地签订续租合同。被申请人当庭陈述就续租合同不清楚申请人是否盖章，该陈述内容与被申请人证据四的证明目的存有矛盾之处。加之，被申请人未能提供其他佐证证明录音对方身份、录音所涉内容为租赁本案所涉房屋及场地等事宜。故，对证据四仲裁庭不予采信。综上，结合本案证据及当事人陈述，仲裁庭认为本案双方未签订续租合同。1.关于裁决被申请人将本案合同一租赁的租赁场地、房屋恢复原状，向申请人退还租赁场地、房屋，并支付申请人自2021年12月20日起至实际搬离日期间的占有使用费（占有使用费以年租金15万元为标准，自2021年12月20日起计算至实际退还租赁物止，计算至2022年8月1日的占有使用费金额为92054元）；仲裁庭认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《民法典》第七百一十五条第二款规定：“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。”本案中，被申请人称，其征得C公司张某的口头同意自建了房屋。但被申请人并未提交相应证据支持其主张，故仲裁庭无法采信。《民法典》第七百三十三条规定：“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。”依据本案合同一第八条第1款之约定及被申请人出具的承诺书综合分析，仲裁庭认为，本案合同一终止后，被申请人将自建临时用房拆除清理，更符合本案双方真实的意思表示。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”参照上述规定，仲裁庭认为，本案合同一履行期限届满后，双方未签订续租合同，被申请人应当及时返还其租赁的场地及房屋。现被申请人实际占用申请人场地及房屋，其应支付逾期腾房期间即2021年12月20日至实际搬离之日止的占有使用费。关于占有使用费用的计算标准，申请人主张，以年租金15万元为标准。被申请人认为，使用费的计算基数过高。庭审中，申请人提交证据十，证明同一地块上其他租户租金，结合被申请人租赁场地面积以及地段位置等因素考虑，按照年租金15万的标准计算房屋占有使用费。仲裁庭注意到，申请人提交的证据十为其与案外人签订的租赁合同，合同签订时间为2022年8月，而申请人主张的占有使用费系从2021年12月开始计算，两者具有一定的时间差异。故，该份证据不能作为直接确定占有使用费标准的依据。仲裁庭认为，本案合同一租金是双方真实意思表示，该意思表示的效力范围限定在合同期限内。合同期满，双方的租赁关系归于消灭，在没有达成新的合意的情况下，占有使用费亦不应按照本案合同一租金标准确定。基于公平原则及社会效果，逾期腾房的占有使用费参照占用期间租赁市场价格来确定较为适宜。具体到本案中，仲裁庭认为，虽双方并未签订续租合同，但双方均认可对续租事宜进行过协商，且被申请人对本案合同续租租金一年146000元并无异议，故仲裁庭认为以146000元年租金标准计算占有使用费，较符合租赁标的物的市场价格。因本案双方就租金分配比例均未提交证据予以证实。故，仲裁庭认为，参照本案合同一与本案合同二的租金比例关系，分别确定占有使用费计算标准较符合双方交易习惯，且较符合租赁标的物的市场价格。综合本案实际情况，仲裁庭认为以每年83220元为标准计算本案合同一所涉房屋及场地被申请人占有使用费为宜。综上，依据本案案情及《民法典》相关规定，仲裁庭认为，被申请人应将甲地本案合同一所租赁的场地及房屋退还申请人并将上述位置的自建房屋拆除，恢复房屋原状；同时以每年83220元为标准，向申请人支付自2021年12月20日起至实际搬离日期间的占有使用费。2.关于裁决被申请人将本案合同二租赁的租赁场地、房屋恢复原状，向申请人退还租赁场地、房屋，并支付申请人自2022年4月10日起至实际搬离日期间的占有使用费（占有使用费以年租金10万元为标准，自2022年4月10日起计算至实际退还租赁物止，计算至2022年8月1日的占有使用费金额为30959元）；依照仲裁庭对本案案情及第一项仲裁请求的分析、判断及观点，仲裁庭认为，被申请人应将坐落在乙地本案合同二所租赁的场地及房屋退还申请人并将上述位置的自建房屋拆除，恢复房屋原状；同时以每年62780元为标准，向申请人支付自2022年4月10日起至实际搬离日期间的占有使用费。具体依据及理由同第一项仲裁请求的分析、判断及观点，此处不再赘述。3.关于裁决被申请人承担申请人律师费9000元的仲裁请求。因被申请人未履行合同主要义务，申请人为维护自身的主张支付律师代理费用9000元。对此，申请人提供了必要的证据。仲裁庭认为申请人代理律师的收费不违反《河北省律师服务收费指导意见》所规定的计费标准。综合考虑本案实际情况以及仲裁庭对于申请人仲裁请求的支持情况，仲裁庭决定，申请人律师费由被申请人承担80%，申请人承担20%是适宜的。根据本会仲裁规则第七十六条规定，综合考虑本案实际情况以及仲裁庭对申请人仲裁请求的支持情况，仲裁庭决定，本案仲裁费由申请人承担20%，被申请人承担80%。特别说明：本案受理时间为2022年9月，仲裁庭适用的法律为当时有效的法律法规及2022年9月施行的《廊坊仲裁委员会仲裁规则》。在本案中分析认为，根据双方交易习惯，本案租赁合同为一年一签，《民法典》第七百零七条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。”《民法典》第四百九十条第二款规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定合同应当采用书面形式订立，当事人未采用书面形式但是一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。”申请人采取张贴通知、发律师函等方式明确表示拒绝以模式方式续签租赁合同，且参照《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉的理解与适用》第五条规定，“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。”被申请人不能提交充分的证据证明续签合同已经成立，因此本案中被申请人所称续签合同不成立。租赁合同续租问题，是商业实践中常见的现象，关于续租事宜潜在的风险隐患却容易被合同当事人忽视。其原因大致如下：一是当事人在原有租赁关系及租赁合同履行过程中形成了在先认识，影响了对续租时有关事实及续租背景的认知和判断；二是租赁合同作为有名合同，承租及续租事宜的洽商、签约人员，为了保证交易效率、提高交易的便捷性，容易奉行拿来主义，直接复制网络平台的“模板”，忽视前后合同的延续性、衔接性。三是不以租赁物业作为主营业主的当事人，容易忽视租赁合同中商务性条款的行业化、专属性设计。关于续租合同的相关建议。首先，出租人、承租人均需关注签约主体，出租人重点关注承租人是否为实际使用人、是否具备履约能力等，承租人重点关注出租人是否为产权人、是否有签约的合法权利等。其次，续租应结合原租赁合同约定，双方事先沟通协商，对续租期间可能涉及到的租金、押金、用途、续租期间、装修改造、维修责任、税费负担、违约责任、争议管辖等有关问题进行再次明确。如沟通不能续租，也便于双方及早安排租赁合同履行期限届满后的各自安排。再次，及时签订书面续租协议，固定各方权利义务。最后，注意收集保存洽商及履约过程中形成的各类材料、文件等，便于在争议处理过程中更好的维护自身合法权益。
